PME du bâtiment : que valent les chantiers en cours ?

Pourquoi les chantiers en cours influencent-ils autant la valeur ?

Pour une PME de construction, de rénovation ou de technique du bâtiment, deux exercices affichant le même résultat peuvent cacher des situations très différentes. Dans un cas, les travaux sont presque terminés et les paiements bien engagés. Dans l’autre, des prestations importantes restent à exécuter, avec des coûts incertains. L’acquéreur reprend alors une activité dont la rentabilité réelle n’est pas encore entièrement visible.

Il faut distinguer trois éléments : les commandes obtenues, les travaux effectivement réalisés et les montants facturés. Un contrat signé apporte de la visibilité, mais exige encore des collaborateurs, des fournitures et parfois des sous-traitants. Des travaux exécutés peuvent ne pas être facturés. À l’inverse, une facture d’acompte peut précéder une partie de la prestation.

La valorisation doit comprendre ces décalages plutôt que s’appuyer uniquement sur le chiffre d’affaires comptabilisé. Le traitement retenu dans les comptes annuels doit être examiné avec la fiduciaire, notamment lorsque les pratiques de suivi ont changé. L’objectif est de mesurer une performance économique cohérente, sans assimiler automatiquement un montant au bilan à une valeur immédiatement disponible.

Comment mesurer la marge réellement attendue sur chaque chantier ?

Le point de départ est un budget actualisé par chantier. Il rapproche le prix convenu, les modifications acceptées, les coûts déjà engagés et les coûts nécessaires pour terminer. Le devis initial ne suffit pas si les conditions d’exécution ont évolué. Une visite technique ou un échange avec le responsable du chantier peut révéler des éléments absents du suivi comptable.

Les coûts à terminer comprennent notamment les heures de travail restantes, les achats, la sous-traitance et les moyens spécifiques au chantier. Il faut aussi examiner les reprises prévisibles et les interventions de fin de travaux. Les frais généraux doivent être traités de manière cohérente : une marge de chantier avant frais de structure n’est pas le résultat d’exploitation de l’entreprise.

Les travaux supplémentaires méritent une attention particulière. Une prestation exécutée mais contestée ne présente pas la même sécurité qu’un supplément accepté et documenté. Pour l’évaluation, les hypothèses retenues doivent être explicites. Lorsque l’issue reste incertaine, des scénarios permettent de mesurer l’effet sur la valeur sans considérer la totalité du montant réclamé comme acquise.

• Prix contractuel et modifications documentées.
• Coûts engagés, y compris les factures encore attendues.
• Quantités et heures nécessaires pour achever les travaux.
• Reprises, réserves et désaccords susceptibles de réduire la marge.

Pourquoi faut-il séparer marge, facturation et encaissement ?

Un chantier rentable peut consommer des liquidités pendant plusieurs mois. Les salaires et les fournisseurs doivent parfois être payés avant la validation d’une situation de travaux. À l’inverse, un acompte reçu améliore momentanément les liquidités, mais correspond à des prestations restant à fournir. Il ne représente donc pas, à lui seul, un enrichissement de l’entreprise.

L’analyse rapproche l’avancement réel, les factures émises, les paiements reçus et les échéances attendues. Elle identifie les créances en retard, les montants contestés et les éventuelles retenues prévues par les contrats. Les conditions de libération de ces retenues doivent être vérifiées dans les documents concernés, sans supposer qu’elles sont identiques pour tous les clients.

Ces décalages influencent le besoin en fonds de roulement, c’est-à-dire le financement nécessaire au cycle d’exploitation. Une croissance soutenue peut ainsi nécessiter davantage de liquidités malgré une bonne marge. Dans une évaluation, ce besoin doit rester cohérent avec le plan financier. Il faut également éviter de compter deux fois un même risque, dans les flux futurs puis dans un ajustement séparé.

Quelle méthode d’évaluation convient à une entreprise du bâtiment ?

Il n’existe pas une méthode unique pour toutes les entreprises du secteur. Une entreprise de second œuvre disposant d’un historique stable ne présente pas le même profil qu’une société réalisant quelques grands projets. Le choix dépend de la qualité des comptes, de la visibilité commerciale, des moyens de production et de la capacité à établir des prévisions crédibles.

Une approche par multiples nécessite un résultat d’exploitation représentatif. Les corrections de marge sur les chantiers, les pertes inhabituelles et les changements de comptabilisation doivent être analysés avant de retenir un EBIT ou un EBITDA de référence. Des comparables ne sont pertinents que si les activités, les risques et les caractéristiques des entreprises sont suffisamment proches.

La méthode DCF permet de modéliser les flux futurs, notamment les dépenses à terminer et les décalages d’encaissement. Elle demande toutefois un plan financier solide. Une approche patrimoniale peut compléter l’analyse des actifs et des engagements. Dans tous les cas, le carnet de commandes n’est pas ajouté mécaniquement à une valeur qui intègre déjà les résultats attendus de ces contrats.

Quel effet une révision des coûts peut-elle avoir sur la valeur ?

Prenons un exemple fictif et pédagogique. Une PME réalise un chantier au prix convenu de CHF 500'000. Les coûts déjà engagés atteignent CHF 280'000 et le budget prévoit encore CHF 140'000 pour terminer. La marge totale attendue du chantier est donc de CHF 80'000, avant frais de structure et autres éléments non compris dans ce budget.

Après revue technique, le coût restant à engager est réestimé à CHF 200'000. La marge totale attendue descend à CHF 20'000, soit une diminution de CHF 60'000. Cette révision ne signifie pas automatiquement que la valeur de l’entreprise baisse du même montant. Il faut déterminer ce qui figure déjà dans les comptes et ce que les prévisions retenaient.

Si le problème est limité à ce chantier, son traitement diffère de celui d’une sous-estimation récurrente des devis. Dans le second cas, c’est la rentabilité future de plusieurs exercices qui peut devoir être revue. Il serait donc trompeur d’appliquer systématiquement un multiple aux CHF 60'000 : l’effet dépend du caractère ponctuel ou durable de l’écart et de la méthode d’évaluation.

Quels documents préparer pour une évaluation crédible ?

Un dossier utile permet de passer des comptes annuels à la réalité opérationnelle sans reconstituer chaque chantier de mémoire. Il n’est pas nécessaire de disposer d’un logiciel complexe : un tableau suivi régulièrement peut suffire s’il est fiable, daté et rapproché de la comptabilité. Les principaux écarts doivent pouvoir être expliqués par la direction et la fiduciaire.

La revue peut commencer par les chantiers les plus importants, les moins rentables et ceux présentant un retard ou un litige. Elle doit aussi couvrir suffisamment de dossiers ordinaires pour apprécier la qualité générale du suivi. Examiner uniquement les projets problématiques donnerait une image aussi incomplète que retenir seulement les réussites.

Les obligations contractuelles doivent être identifiées séparément des hypothèses financières. Une garantie, une réserve à la réception ou une condition liée au changement de contrôle peut influencer l’analyse. Leur portée juridique est à faire vérifier par un professionnel suisse compétent ; l’évaluateur en traduit ensuite les conséquences économiques dans les scénarios retenus.

• Comptes annuels récents et situation comptable intermédiaire.
• Liste des chantiers avec prix, avancement et marge actualisée.
• Détail des factures, acomptes, encaissements et soldes ouverts.
• Contrats, modifications acceptées et correspondances sur les désaccords.
• Budget des coûts à terminer et plan de charge des collaborateurs.
• Plan financier intégrant les besoins de financement de l’activité.

Comment utiliser cette analyse pour préparer une cession ?

Avant une cession, la revue des chantiers permet de distinguer les désaccords sur les faits des divergences d’appréciation. Un acquéreur peut discuter une hypothèse de productivité ou un délai de paiement. Il sera plus difficile de négocier sereinement si les parties ne s’accordent pas sur les coûts déjà engagés ou sur les prestations encore dues.

La date de référence est essentielle, car un chantier évolue entre l’évaluation et la réalisation de la transaction. Les parties doivent convenir des informations à actualiser et de la manière de traiter les écarts. Selon le dossier, le contrat peut prévoir des ajustements ou des dispositions spécifiques. Leur rédaction relève des conseils juridiques suisses qui accompagnent l’opération.

XVAL accompagne les dirigeants de Suisse romande depuis 15 ans dans la valorisation d’entreprises et de participations non cotées. Son rôle est d’établir une lecture indépendante des résultats, des risques et des perspectives, en échange avec la direction et la fiduciaire. Pour une entreprise du bâtiment, une conclusion utile présente une fourchette argumentée et les hypothèses qui la font varier, plutôt qu’un prix faussement précis.