PME propriétaire de ses locaux : comment établir sa valeur ?

Pourquoi les locaux compliquent-ils l’évaluation de ma PME ?

Lorsqu’une SA ou une Sàrl possède ses locaux, ses comptes annuels réunissent deux réalités : une activité opérationnelle et un patrimoine immobilier. Un atelier, un dépôt ou des bureaux peuvent être indispensables à l’exploitation, tout en représentant un placement dont la valeur évolue indépendamment des résultats commerciaux. Leur présence peut donc modifier fortement la lecture des comptes.

Comparer directement cette entreprise à une PME locataire risque de fausser l’analyse. La première ne supporte pas de loyer versé à un propriétaire externe, mais comptabilise notamment des amortissements, des charges immobilières et des intérêts. La seconde paie un loyer dont le périmètre de charges peut être différent. Leurs indicateurs de rentabilité ne sont pas immédiatement comparables.

La valorisation doit rendre ces situations comparables sans effacer leurs différences économiques. Il ne suffit pas d’ajouter une estimation immobilière à un multiple du bénéfice publié : ce bénéfice peut déjà refléter l’avantage de disposer des locaux sans payer de loyer. C’est précisément là que se situe le principal risque de double compte.

Que faut-il définir avant de choisir une méthode ?

La première question concerne le propriétaire juridique des locaux. L’immeuble appartient-il à la société évaluée, au dirigeant personnellement ou à une autre société du groupe ? Dans les deux derniers cas, sa valeur ne fait pas partie de celle des titres de la PME, même si les locaux sont essentiels à son fonctionnement.

Il faut ensuite préciser le périmètre envisagé. Une vente des titres d’une société propriétaire comprend en principe son immobilier, avec les engagements et risques attachés à la société. Une reprise de certains actifs ou une vente de l’activité après réorganisation répond à une autre logique. Ces options ne sont pas interchangeables, juridiquement comme financièrement.

Enfin, l’évaluation doit fixer une date et des hypothèses communes : maintien de l’activité sur place, surfaces nécessaires, travaux prévus et conditions d’occupation. Pour une relève d’entreprise, ces éléments permettent aussi de vérifier si le repreneur peut financer simultanément l’outil de travail et les murs. Un périmètre clair évite de négocier sur des chiffres qui ne décrivent pas la même opération.

• Identifier le propriétaire des parcelles et des bâtiments.
• Décrire les actifs, titres et engagements inclus dans l’opération.
• Préciser les conditions d’occupation après la reprise.
• Recenser les financements et les garanties liés à l’immeuble.

Comment rendre la rentabilité comparable à celle d’un locataire ?

Une approche courante consiste à établir un résultat d’exploitation normalisé, comme si la PME louait ses locaux à un tiers. On introduit alors un loyer de marché adapté à l’emplacement, à l’usage autorisé, aux surfaces, à l’état du bâtiment et aux conditions du bail envisagé. Ce loyer doit être documenté, et non choisi pour obtenir une valeur souhaitée.

Le retraitement ne consiste pas nécessairement à soustraire un loyer aux résultats publiés. Il faut aussi examiner les charges déjà comptabilisées et déterminer lesquelles resteraient à la charge d’un locataire. Entretien courant, assurances, grosses réparations et autres coûts d’occupation doivent être traités de façon cohérente. Le travail dépend également de l’indicateur retenu : EBITDA, EBIT ou flux de liquidités.

La rentabilité ainsi normalisée peut servir à une méthode des multiples ou à une approche par les revenus. Dans un plan financier utilisé pour une méthode DCF, le loyer et les investissements doivent suivre la même logique sur toute la période. Si l’immobilier est évalué séparément, les revenus immobiliers et les dépenses du propriétaire ne doivent pas rester intégrés sans distinction dans les flux de l’activité.

Quelle valeur retenir pour l’immeuble et les travaux à prévoir ?

La valeur comptable figurant au bilan ne suffit généralement pas à établir la valeur économique des locaux. Un bâtiment acquis depuis longtemps peut présenter une valeur comptable faible sans que son utilité ou sa valeur de marché aient diminué dans les mêmes proportions. À l’inverse, des dépenses importantes ne garantissent pas qu’un acquéreur les reconnaîtra intégralement dans son prix.

L’analyse immobilière doit tenir compte de l’emplacement, de l’état technique, des possibilités d’utilisation et des contraintes documentées. Un bâtiment très spécialisé peut convenir parfaitement à son occupant actuel, mais intéresser peu d’autres utilisateurs. Les surfaces excédentaires ne doivent pas être supposées louables ou revendables sans vérifier leur accessibilité, leur autonomie et les conditions applicables.

Les travaux nécessitent une attention particulière. Si une estimation immobilière tient déjà compte d’une toiture à remplacer, déduire une nouvelle fois son coût du total créerait un double ajustement. À l’inverse, une valeur établie après rénovation doit être rapprochée du coût et du calendrier des travaux. Une expertise immobilière distincte peut être nécessaire pour sécuriser ces hypothèses.

• État du bâtiment et principaux travaux à anticiper.
• Usage autorisé et possibilités de réaffectation à vérifier.
• Surfaces occupées, vacantes ou louées à des tiers.
• Servitudes, restrictions et risques techniques identifiés.

Comment passer de ces deux valeurs à celle des titres ?

Dans une approche séparant exploitation et immobilier, on additionne la valeur de l’activité, calculée après un loyer normalisé, et celle de l’immeuble. On passe ensuite à la valeur des titres en tenant compte des dettes financières et des autres ajustements justifiés. Le financement hypothécaire doit être déduit une seule fois : il ne disparaît pas parce qu’il est garanti par le bâtiment.

Exemple entièrement fictif et pédagogique : une PME présente un EBITDA normalisé avant loyer de CHF 420'000. Un loyer annuel hypothétique de CHF 120'000 ramène cet EBITDA à CHF 300'000. Avec un multiple arbitraire de quatre, choisi uniquement pour illustrer le calcul, l’activité vaut CHF 1'200'000. Ce multiple ne constitue pas une référence de marché.

Si l’immeuble vaut fictivement CHF 1'800'000 et que les dettes financières totales atteignent CHF 900'000, dont le financement hypothécaire, la valeur indicative des titres ressort à CHF 2'100'000. L’exemple suppose des charges d’occupation correctement retraitées, un besoin en fonds de roulement normal et aucun autre ajustement. Un prêt de l’actionnaire à la société doit être traité séparément et de manière explicite : prix des titres et remboursement d’une créance ne désignent pas la même chose.

Faut-il vendre les murs avec l’activité ou les conserver ?

Vendre l’ensemble peut faciliter la continuité d’exploitation : le repreneur maîtrise durablement son lieu de travail. Mais l’immobilier augmente aussi le montant à financer et peut réduire le nombre d’acquéreurs potentiels. Un repreneur intéressé par l’activité n’a pas nécessairement la capacité, ni l’intention, d’investir dans un bâtiment.

Conserver les murs et les louer au repreneur peut alléger le périmètre de la reprise. Cette solution exige toutefois un bail crédible : durée, loyer, répartition des travaux, adaptation des locaux et conditions de sortie influencent directement la valeur de l’activité. Un loyer élevé peut augmenter le revenu du propriétaire tout en réduisant la rentabilité, donc la valeur, de la PME vendue.

Lorsque l’immeuble appartient déjà à la société, le sortir avant la vente n’est pas une simple écriture comptable. Une telle opération peut avoir des conséquences fiscales, juridiques, bancaires et financières. Il convient de comparer les scénarios avec une fiduciaire et, selon l’opération, un notaire ou d’autres professionnels suisses habilités, avant tout engagement. Les conséquences dépendent notamment de la structure retenue et du canton concerné.

Quels documents préparer pour obtenir une valeur défendable ?

Le dossier doit permettre de rapprocher les comptes de la réalité du bâtiment et de son utilisation. Les comptes annuels seuls ne renseignent pas toujours sur les surfaces disponibles, l’état des installations ou les engagements bancaires. Une information structurée permet d’identifier rapidement les points qui nécessitent une vérification complémentaire.

Le livrable utile ne se limite pas à un montant global. Il doit expliquer la valeur de l’activité, la valeur immobilière retenue, les dettes déduites et les hypothèses d’occupation. Une analyse de sensibilité au loyer et aux travaux aide le dirigeant à comprendre ce qui fait varier le résultat et à préparer ses discussions avec les repreneurs.

XVAL Suisse accompagne depuis 15 ans les dirigeants en Suisse romande dans l’évaluation d’entreprises et de participations non cotées. Pour une PME propriétaire de ses locaux, l’objectif est de construire une lecture cohérente de l’exploitation et du patrimoine immobilier, en coordination avec la fiduciaire et, lorsque nécessaire, un spécialiste immobilier. Les opérations réglementées sont réalisées avec les professionnels suisses habilités.

• Comptes annuels récents et détail des charges immobilières.
• Plan financier et besoins futurs en surfaces.
• Documents de propriété, plans et éventuelles estimations immobilières.
• Contrats hypothécaires et autres financements concernés.
• Baux existants, diagnostics disponibles et programme de travaux.